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房产价格评估有哪些特点

时间: 2021-08-15 20:28:28
作者:中恒正源

通常情况下,房产价格评估企业的存货科目核算房地产开发项目,分为产品类存货-未完工土地,产品类存货-未完工项目,以及产类存货。


在资产评估准则中,并没有就如何评估这类资产制定相关的专家指导方针,但是在诸如资产评估执业准则——企业价值中,提到了房地产作为企业资产的一个组成部分,其对企业贡献的程度会影响企业评估价值。

房产

产品类存货-未开工土地,是指已取得土地使用权,取得开发权,但尚未开发的土地,一般采用市场法和假设开发法;产品类存货-未完工项目理论上可采用成本法和假设开发法,而实践中对于正常开发的项目,由于两种结果差异较大,假设开发法计算的价值更能反映其对企业的贡献程度,一般采用假设开发法计算。


产成品存货的构成要分析帐面价值的构成,采用适当的评估方法如市场法、收益法等。这里重点讨论的是假设开发法下产品类别的评估方法及特征。


  房地产投资容易受到政府宏观调控政策和市场干预措施的影响。


  鉴于房地产在社会经济活动中的重要地位,国家对房地产市场的高度重视,不断出台新的政策措施,以调整房地产开发、建设、交易和使用中的法律关系和经济利益。而且房地产的不可移动性,使得房地产投资者很难避免这些政策调整带来的影响。国家土地政策、公共住房政策、房地产金融政策、财政税收政策以及市场调控政策的调整,都会影响到房地产的市场价值和投资效果。


  市场供给的垄断性,市场交易的复杂性,房地产价格与区位的相关性,市场信息不对称等市场特征。


  房地产业是一个受价值规律、竞争规律、供求关系制约的行业,同时又具有市场供给的垄断性质、市场需求的广泛性和多样性、市场交易的复杂性、房地产价格与区位的相关性等特征。


  在短期内,由于房地产市场的区位、环境、数量、等级等的差异,导致房地产市场供给的异质性,以及土地市场的有限性、不可再生性以及土地使用权的排他性,造成了房地产市场供给的垄断。


  房地产市场需求的广泛性与多样性:需求的多样性会导致房地产开发项目产品的多样性,它可以是自持的,也可以是出售的,房地产开发项目的投资方式可分为:“开发-自持-出售”等等。


  由于房地产本身的不可移动性和交易过程具有复杂的法律程序,使得市场交易的复杂性耗费了时间。


  房产价格与区位密切相关:房产主体的不可移动性,房产价格受所在区域的限制。


  房产价格评估从房地产开发投资活动的角度来看,投资、成本、销售或租赁收入、税收、利润等经济量,是构成房地产开发投资项目现金流的基本要素,也是投资分析活动的主要参数。各种经济量的获取过程是非常繁琐的,准确程度对评价结果有影响。

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